Nos
encontramos en estos días ante una situación insólita a todos los niveles. La
pandemia del coronavirus, COVID-19, nos ha alcanzado de forma súbita, sin apenas
tener tiempo para tomar conciencia de lo que está pasando.
En España,
el Decreto de 14 de marzo de 2020, ha planteado un escenario desconocido para
muchos de nosotros. Y en el ámbito jurídico, se abre un mundo de incertidumbres
y cuestiones que la sociedad está planteando ya en el día a día. Si bien por parte del
gobierno, se toman medidas de carácter laboral y fiscal para intentar paliar el
colapso económico provocado por el confinamiento de los ciudadanos en sus
viviendas, existen otras cuestiones en el ámbito jurídico que no han sido reguladas por la citada norma. En el presente artículo, se pretende hacer una aproximación a las dudas que surgen sobre el cumplimiento de los contratos de arrendamiento.
¿Los contratos de arrendamientos, en
general, se ven afectados por el Decreto declarando el estado de alarma? ¿Los
arrendatarios deben cumplir con la obligación de pago de la renta?
La
pregunta, en los términos generalistas en la que se plantea, no tiene una
respuesta unívoca.
Si
concretamos el alcance de la cuestión a los contratos de arrendamientos
urbanos, la respuesta debe ser negativa, siempre y cuando nos refiramos a los
contratos de arrendamiento de vivienda habitual. El Decreto no afecta al cumplimiento
de estos contratos. Desde mi punto de vista, no existen circunstancias que
impidan el cumplimiento del contrato, dado que el Decreto no establece ninguna
restricción o prohibición al arrendamiento para el uso de vivienda habitual.
La respuesta
se complica cuando lo que se pretende es dar respuesta a los contratos de
arrendamiento para locales de comercio. El Decreto de 14 de marzo entra de
lleno en esta cuestión en el artículo 10. El citado artículo se refiere a la
suspensión de la actividad o, mejor dicho, a “...la apertura al público de los locales y
establecimientos minoristas”, utilizando la técnica de la exclusión de todos aquellos que
no se encuentren expresamente identificados en el citado artículo: “...establecimientos comerciales minoristas de
alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad,
establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos,
productos higiénicos, peluquerías, prensa y papelería, combustible para la automoción,
estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales
de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías y
lavanderías.”
Por tanto,
si soy arrendatario de un local de negocio en el que se prestan servicios al
público, ¿debo seguir pagando la renta por una actividad que no puedo
desarrollar por estar suspendida por una ley de alcance nacional? El asunto es
muy interesante desde un punto de vista jurídico porque nos obliga a debatir sobre dos conceptos básicos del Derecho Civil en materia de contratos. Me
refiero a lo que se conoce en Derecho con dos expresiones latinas: Pacta sunt servanda y Rebus sic stantibus. La expresión Pacta sunt servanda, hace referencia al cumplimiento estricto de los contratos;
lo que se ha pactado, se ha de cumplir en sus justos términos sin que haya
razones externas al contrato, que deban impedir que las partes del mismo, cumplan
con las obligaciones en sus estrictos términos. Si lo extrapolamos al contrato de arrendamiento,
la obligación básica del arrendador es poner en la pacífica posesión del bien
inmueble al arrendatario, y en contraprestación, éste debe pagar la renta. El
Código Civil, en su artículo 1.258, hace expresión del contenido de la citada
frase.
Por el contrario, la
expresión “Rebús sic stantibus”, hace referencia a una serie de circunstancias
externas al contrato e imprevisibles , que pueden ser determinantes para que éste, quede
suspendido en su ejecución o, incluso, pueda suponer la resolución del mismo.
Es evidente que la regla general en el cumplimiento de los contratos, exige que
el cumplimiento de lleve a cabo en sus estrictos términos, por lo que la regla “rebus
sic stantibus” será de aplicación excepcional.
¿En qué supuestos cabe la posibilidad de apelar
a la aplicación de esta regla excepcional?
Lo primero que hay que tener en cuenta con carácter previo
es que no cabe aplicar esta regla a los contratos en los que, expresamente, se
haya pactado en alguna cláusula las consecuencias derivadas de la consecución
de hechos de carácter extraordinario que afecten al cumplimiento del propio
contrato. Ciertamente no es habitual que en los contratos se establezcan
cláusulas que lleguen a concretar las consecuencias ante una serie de
eventualidades imprevisible e impredecibles como puede ser ésta – una pandemia
-, o cualquier otra parecida como podría ser un conflicto bélico.
Sin embargo,
una cláusula que establezca una serie de consecuencias ante la imposibilidad
del cumplimiento ante supuestos de fuerza mayor, podría determinar la
inaplicación de la regla excepcional y sería razón suficiente para el
cumplimiento del contrato en sus estrictos términos. Y ello tiene su lógica si
se considera que ambas partes han negociado el reparto de sus obligaciones en
función a la distribución de los riesgos del mismo.
Pero si partimos de la
premisa de que en los contratos no se suele hacer expresión de estas
previsiones de carácter extraordinario, tendremos que preguntarnos si realmente
se puede aplicar esta regla excepcional a los contratos de arrendamiento de
local de negocio que en los que se prestan servicios directamente al público que accede a su
interior.
En este artículo no
pretendo ser exhaustivo en cuanto a la evolución de la doctrina de los Tribunales sobre esta cuestión, sino ser lo más práctico posible y dar una
respuesta aproximada a esta cuestión. Simplemente indicar que la
doctrina del Tribunal Supremo en materia de la aplicación de la regla
excepcional “Rebus sic stantibus”, viene a establecer una serie de requisitos para que
pueda ser apreciada (sentencia del Tribunal Supremo de nº333/2014, de 30 de junio y siguientes:
- La existencia de ese cambio de circunstancias.
- La imprevisibilidad de éstas.
- La excesiva onerosidad para alguna de las partes del contrato.
- La subsidariedad.
Con base al
cumplimiento de los citados requisitos,
el Tribunal Supremo aprecia la posibilidad de aplicar la regla excepcional.
En
conclusión, considero que los arrendatarios de locales de negocio que
desarrollen una actividad minorista o abierta al público, podrán apelar a la
aplicación de la regla excepcional sobre el cumplimiento de los contratos. A mi
modo de ver, y esperando que el estado de alarma no tenga una duración superior
a dos meses, la opción más acertada sería la suspensión del pago de la renta
arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma.
